Kā atraisīt vēlmi darboties savas mājas labā?

Indulis Krauze Foto: Gatis Dieziņš, A.F.I.

Aizvadītajā gadā tika izstrādāts un tagad ar mājokļu nozari saistītajām ministrijām izskatīšanai nodots konceptuāli jauna likuma – Dzīvokļu īpašuma likuma – projekts. Kādēļ radās nepieciešamība pēc jauna likuma?
Pašlaik spēkā esošais likums “Par dzīvokļa īpašumu” tika pieņemts 1995. gadā, kad dzīvokļu privatizācija valstī vēl nebija uzsākta un reālu attiecību parauga, uz kuru pamata balstīt šo svarīgo dokumentu, nebija. Jau tad bija skaidrs, ka šis būs pārejas laika likums, kura uzdevums ir nodrošināt dzīvokļu īpašnieku savstarpējās attiecības un to risināšanu dzīvokļu privatizācijas posmā.
Tagad, vairāk nekā pēc astoņiem gadiem, protams, jau skaidri redzams, kas esošajā likumā ir derīgs un vērā ņemams un kas – nepilnīgs un pat kļūdains. Likums “Par dzīvokļa īpašumu” daudzdzīvokļu mājās vairs nesekmē:
• dzīvokļu īpašnieku savstarpējās tiesiskās attiecības, piemēram, ja viens īpašnieks vēlas kaut ko pārbūvēt, savukārt citi tam iebilst; apsaimniekošanas izdevumu parādu piedzīšanu utt.;
• dzīvokļu īpašnieku atbildību, tostarp katra dzīvokļa īpašnieka atbildību par kopīgi pieņemtu lēmumu īstenošanu ēkas uzturēšanas uzlabošanā;
• kopīgu lēmumu pieņemšanu un attiecības ar pārvaldnieku utt.
Vēl sarežģītāks ir jautājums par tiesiski ekonomisko attiecību attīstību:
• dzīvojamās mājas renovācijas pasākumu veikšanu;
• dzīvokļu īpašuma nama pārbūvi;
• kopīgu aizņēmumu ņemšanu bankās utt.
Lai novērstu minētos trūkumus un īstenotu mūsdienu prasībām atbilstošus mērķus, jaunā likuma projektā ir virkne jauninājumu.

Lai sakārtotu
tiesiskās attiecības

Pirmkārt, tiek ieviesta definīcija “dzīvokļa īpašumu nams”, un tādējādi precizēts arī termins “dzīvokļa īpašums”. Problēmas sakne: privatizēti dzīvokļi atrodas arī bijušajās īres mājās, kas laika gaitā, paplašinoties iestāžu telpu īpatsvaram (sevišķi tas attiecināms uz Rīgas centra mājām), tika iekļautas administratīvo ēku kategorijā. Lai šo namu iedzīvotājiem dotu iespēju dzīvokli iegūt īpašumā, tika ieviesta definīcija “dzīvokļa īpašumu nams”, kas ļauj dzīvokļa īpašumu izveidot arī citās mājās, kuras ne tikai pēc inventarizācijas lietām, bet arī pēc būtības var būt dzīvokļa īpašumu nami.
Svarīgs ir arī dzīvokļa īpašuma nedalāmības jēdziens. Pašreiz spēkā esošajā likumā tas noteikts visai neskaidri, it bieži radot grūtības pat juristiem.
Izmaiņas ir arī kopīpašuma domājamās daļas aprēķināšanas, reģistrēšanas un aktualizēšanas kārtībā, kā arī ir precizētas dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumi un atbildība līdz īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.
Runājot par tiesisko attiecību sakārtošanu, jāuzsver, ka šobrīd ļoti saasināts ir jautājums par dzīvokļu īpašnieku atbildību par savu saistību jeb pienākumu nepildīšanu: piemēram, kā pārējie dzīvokļu īpašnieki var vērsties pret kādu no tiem, kas nav nokārtojis regulāros maksājumus par ēkas apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem. Pašreizējā likumā attiecīga procedūra ir paredzēta, taču tā ir gara un sarežģīta, un patlaban tiek strādāts, lai šīs darbības vienkāršotu.
Likumprojektā precizēts dzīvokļa īpašnieka atbildības jēdziens, nosakot to atsevišķi gan par zaudējumu nodarīšanu, gan par kaitējumu nodarīšanu citiem, vienlaikus reglamentējot dzīvokļa īpašnieka un viņa ģimenes locekļu izlikšanas procedūru, ja īpašums tiek atsavināts tiesas ceļā. Piemēram, paredzēts, ka vairs nebūs nepieciešamas divas tiesas sēdes, lai atsavinātu parādnieka īpašumu, un kopumā šī kārtība ir daudz detalizētāk izstrādāta. Protams, prioritārais pasākums jebkurā gadījumā paliek parāda piedzīšana, taču, ja to nevar izdarīt (un daudzos gadījumos tieši tā ir), tad piedziņa vēršas pret dzīvokļa īpašumu.
Te jāmin, ka likuma projektā tiek noteikta arī dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesību iedibināšanas un fiksēšanas kārtība.
Ļoti svarīgas daudzdzīvokļu nama jeb dzīvokļa īpašumu nama apsaimniekošanā ir attiecības ar pārvaldnieku (tas var būt dzīvokļu īpašnieku nolīgta juridiska vai fiziska persona, arī kāds no dzīvokļu īpašniekiem u.c., kas pārvalda un apsaimnieko kopīgo īpašumu); pašlaik spēkā esošajā likumā tās vispār nav reglamentētas.
Dzīvokļu īpašuma likuma projektā īpaša nozīme būs no jauna izstrādātajai IV nodaļai par dzīvokļa īpašumu nama pārvaldīšanu. Šeit noteikts, kā pārvaldīt dzīvokļa īpašuma namu, definēts dzīvokļu īpašnieku kopības jēdziens un kompetence, dzīvokļu īpašnieku kopsapulču sasaukšanas un norises kārtība. Šajā nodaļā noteikts arī ar kopīpašumu saistīto tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā mehānisms; dzīvokļu īpašumu nama pārvaldnieka jēdziens, tā uzdevumi, tiesības un atbildība.
Likumprojekta nodaļā par dzīvokļa īpašumu nama pārvaldīšanu dzīvokļu īpašnieku kopības darbība visā pilnībā ir norobežota no uzņēmējdarbības un komercdarbības, kurā iesaistoties dzīvokļu īpašnieki ir pakļauti citu likumu reglamentācijai. Šeit jāpaskaidro, ka likumprojektā gluži jauns ir arī jēdziens “dzīvokļu īpašnieku kopība”. Tas ir dzīvokļu īpašnieku kopums, kurā iekļaujas jebkurš dzīvokļa īpašnieks un kas galvenokārt kopsapulcēs lemj par nama pārvaldīšanu. Taču jaunajā likumā paredzēta demokrātiska iespēja lēmumus pieņemt, arī nesasaucot kopsapulci – aptauju veidā līdzīgi kā komercsabiedrībās, akceptējot lēmuma projektus, ko sagatavo, piemēram, uz pilnvarojuma pamata nolīgtais nama pārvaldnieks. Ar šo normu likumprojektā dzīvokļu īpašnieku kopība tiek norobežota no komercdarbības; tātad, lai namu pārvaldītu un lemtu par tā apsaimniekošanas jautājumiem, nav obligāti jādibina dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība (kas jau ir komercdarbības veids).

Lai dotu zaļo gaismu
nama atjaunotnei

Otrs attiecību atzars, par kuru sākumā jau minēju, ir tiesiski ekonomisko attiecību sakārtošana, kas pašlaik spēkā esošajā likumā arī nav skarta un mūsdienu apstākļos izvēršas par traucējošu faktoru, kavējot dzīvokļu īpašuma namu apsaimniekošanas attīstību. Privatizācija ir notikusi: jāatzīst, ka ēkas ir neapmierinošā tehniskā stāvoklī un prasa ievērojamas investīcijas. Jaunajam likumam ir jābūt tādam, kas maksimāli sekmētu un dotu zaļo gaismu dzīvojamās mājas renovācijas pasākumiem, dažādām dzīvokļu īpašnieku ierosmēm par ēkas pārbūvēm un piebūvēm u.tml., kas sekmētu ekonomisko aktivitāti mājas apsaimniekošanā.
Pašreiz spēkā esošajā likumā “Par dzīvokļa īpašumu” dzīvokļa īpašniekam ir noteikts pienākums segt tikai nepieciešamos izdevumus ēkas uzturēšanai. Šī norma nesekmē tālāku ekonomisko darbību, jo Civillikumā visi šie izdevumi sadalīti trijās grupās: nepieciešamie, derīgie un greznuma izdevumi. Ja par pēdējiem līdz šim neskaidrību nav bijis, jo šos izdevumus var atļauties tikai tad, ja par tiem nolemj itin visi dzīvokļu īpašnieki, tad neskaidrības rada nepieciešamie un derīgie izdevumi. Piemēram, slikta jumta bojāto daļu nomaiņu var ieskaitīt nepieciešamo izdevumu grupā, bet visa jumta nomaiņa jau būs derīgie izdevumi. Derīgajos izdevumos iekļaujama arī dzīvojamo ēku renovācija, kurā ietilpst siltināšanas pasākumi. Tā kā līdz šim likumā nebija definētas šīs izdevumu grupas un vispār nebija noteikta dzīvokļu īpašnieku kopsapulču kārtība kopības lēmuma pieņemšanai, kredīta devējs – Hipotēku banka – bija ļoti piesardzīgs aizdevumu izsniegšanā derīgajiem izdevumiem, nosakot, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē nepieciešams 75 procentu dzīvokļu īpašnieku balsojums par aizdevuma ņemšanu. Tagad likumprojektā paredzēts noteikt, ka ar aizdevuma ņemšanu

saistītos jautājumus varēs izlemt ar ne mazāk kā divu trešdaļu visu dzīvokļu īpašnieku balsu.
Protams, likums nevar tieši rosināt dzīvokļu īpašniekus saimnieciskās darbības aktivizēšanai ēku tehniskā stāvokļa uzlabošanā, bet tajā noteiktie labvēlīgie nosacījumi var šo procesu ievērojami atvieglot, atraisot dzīvokļu īpašnieku vēlmi darboties šajā virzienā. Protams, apspriešanas gaitā likuma projektā var rasties izmaiņas, taču tā galvenais mērķis ir šo labvēlīgo nosacījumu nodrošināšana dzīvokļa īpašumu namu kvalitatīvā apsaimniekošanā.
Likuma pieņemšana Saeimā un stāšanās spēkā paredzama nākamā gada pirmajā pusē.

Indulis Krauze,

valsts aģentūras “Mājokļu aģentūra” Tiesību departamenta vadītājs