Cik pietiekama ir namu apsaimniekošanas maksa

Mūsu valsts mājokļu politikas koncepcijā ir noteikti mājokļu saimniecības turpmākai attīstībai svarīgi pamatprincipi – veicināt mājokļu saimniecības pakāpenisku pārveidi, balstoties uz ekonomiski pamatotām attiecībām; izstrādāt vienotas dzīvojamā fonda uzskaites un datu apkopošanas sistēmu un ekonomiski pamatotas īres vai apsaimniekošanas maksas mehānismu. Atbilstoši likumam “Par dzīvojamo telpu īri” koncepcijā arī uzsvērts, ka šīs maksas apjomu nosaka pašvaldības, līdzsvarojot to ar iedzīvotāju ienākumu vidējo līmeni un attiecīgās pašvaldības spēju sniegt nepieciešamo palīdzību.

Iepriekš minētais ir cieši saistīts ar valsts aģentūras “Mājokļu aģentūra” (MA) pamatuzdevumiem – metodiski vadīt pašvaldību darbību mājokļu jomā, nodrošināt mājokļu monitoringu, kā arī sadarboties ar valsts un vietējās pašpārvaldes iestādēm šajā laukā. Tālab aģentūrā nesen pabeigts ļoti svarīgs pētījums “Pašvaldību noteiktās īres/apsaimniekošanas maksas 2003.gadā Latvijā”. Tas bija nepieciešams, lai noskaidrotu, vai īres/apsaimniekošanas maksa ir pietiekama, lai nodrošinātu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas uzturēšanu un renovāciju un nepieļautu šā nekustamā īpašuma vērtības samazināšanos, kā arī apzinātu pašreizējās tendences un radītu pamatu mājokļu apsaimniekošanu regulējošās likumdošanas izstrādei.

Plaša un
daudzveidīga informācija

Lai apkopotu datus par pašreizējo īres (neprivatizētiem dzīvokļiem) vai apsaimniekošanas (privatizētiem dzīvokļiem) maksu valstī, pērn novembrī tika izsūtītas anketas 565 pašvaldībām. Atbildēja 537, tātad – 95 procenti pašvaldību. Savukārt no 47 dzīvokļu īpašnieku kooperatīvajām sabiedrībām (DzĪKS), pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmumiem un privātajām SIA – daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekotājiem visos valsts reģionos – tika saņemta informācija par dzīvojamo ēku apsaimniekošanas izdevumu tāmēm. Pētījumā izmantoja arī Latvijas Republikas Centrālās statistikas pārvaldes datus “Latvijas dzīvojamais fonds 2002.gadā Latvijā” un Pasaules bankas pētījumu par mājokļu energoefektivitātes pasākumu sagatavošanu Latvijā. Pieejamā informācija bija pietiekami ticama, dziļa un daudzveidīga, lai galarezultātā izveidotu datu bāzi pašvaldību noteiktās īres/apsaimniekošanas maksas apzināšanai; izvērtētu mājokļu uzturēšanas un renovācijas reālās iespējas mūsu valsts reģionos, pastāvot dažādiem nekustamā īpašuma apsaimniekošanas veidiem; prognozētu īres/apsaimniekošanas maksas uzkrājuma apjomu, lai nodrošinātu kvalitatīvu mājokļu atjaunošanu; izvērtētu reģionālās tendences īres/apsaimniekošanas maksas noteikšanā un arī to, kā pašvaldības izpilda likuma “Par dzīvojamo telpu īri” prasības šīs maksas noteikšanā savam dzīvojamajam fondam.

Apkopojot pētījuma rezultātus, jāuzsver, ka Latvijas pašvaldību noteiktā īres/apsaimniekošanas maksa ir ļoti atšķirīga: pilsētās tā svārstās no 0,01 līdz 0,21 Ls/m₂ un lauku pašvaldībās no 0 līdz 0,25 Ls/m₂.Zemāka par 0,10 Ls/m₂ šī maksa noteikta 83 procentos pašvaldību. Augstāka par 0,10 Ls/m₂ tā ir 16,7 procentos pašvaldību (tostarp 35 procentos Rīgas reģiona, 21 procentā Zemgales, 12 procentos Vidzemes un Kurzemes un 10 procentos Latgales reģiona pašvaldību). Zemāku maksu par 0,05 Ls/m₂ noteikušas 18,6 procenti Rīgas reģiona, 36 procenti Kurzemes, 41,4 procenti Zemgales, 44,2 procenti Vidzemes un 68 procenti Latgales reģiona pašvaldību.
Aplūkojot vidējās īres/apsaimniekošanas maksas apjomu valsts reģionos, tie sarindojami šādi: Rīgas reģions – 0,14 Ls/m₂, Kurzemes – 0,12 Ls/m₂, Vidzemes un Latgales – aptuveni 0,10 Ls/m₂ un Zemgales reģions – 0,09 Ls/m₂.
Vidējā īres/apsaimniekošanas maksa Latvijas pilsētās ir 0,138 Ls/m₂. Starp valsts nozīmes pilsētām augstākā noteikta Liepājā – 0,17 Ls/m₂, Rīgā un Ventspilī tā iekļaujas 0,14 Ls/m₂ robežās; par pilsētās noteikto vidējo līmeni mazāk ir jāmaksā Rēzeknes un Jūrmalas iedzīvotājiem – attiecīgi 0,13 un 0,126 Ls/m₂, bet viszemākā maksa ir Jelgavā – 0,09 un Daugavpilī – 0,08 Ls/m₂.
Tā kā viens no galvenajiem faktoriem, kas ietekmē pašvaldības lēmumu, nosakot dzīvokļa apsaimniekošanas vai īres maksas lielumu, ir iedzīvotāju maksātspēja, pētījumā izmantoti divi to raksturojoši lielumi – iekšzemes kopprodukta (IKP) apjoms gadā uz vienu iedzīvotāju un pensionāru skaita īpatsvars attiecīgajā rajonā. Taču skaidri iezīmētu un tādēļ vispārināmu likumsakarību starp iepriekš minētajiem indikatoriem atklāt neizdevās. To saistība gan tika novērota Latgales reģionā: četros (no sešiem) rajoniem, kur ir zems IKP (<par Ls 800) un augsts pensionāru īpatsvars (24–26 procenti), noteikta arī zema – 0,098 Ls/m₂ – īres/apsaimniekošanas maksa.
Salīdzinot pašvaldību noteikto īres/apsaimniekošanas maksu lielajās pilsētās ar statistikas datiem, atklājās, ka tā ir divas trīs reizes zemāka nekā denacionalizētajos namīpašumos un sešas līdz desmit reizes zemāka nekā privātajā dzīvokļu īres tirgū. Turklāt īres maksa denacionalizētajos namos un sērijveida dzīvokļu īres tirgū ir augstāka reģionos ar lielāku ekonomiskās attīstības potenciālu.

Trūkst naudas
ēku uzturēšanai

Detalizēti analizējot apsaimniekotāju sniegtos datus par ēku uzturēšanas izmaksām, redzams, ka pašvaldību noteiktā maksa nenodrošina dzīvojamo māju tehnisko uzturēšanu un amortizācijas uzkrājumu veidošanu visā pilnībā, kā to paredz likums “Par dzīvojamo telpu īri” un Ministru kabineta noteikumi Nr.45 “Dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošo apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas metodika”. Tas liecina, ka pašvaldību lēmumi īres/apsaimniekošanas maksas lieluma noteikšanā ir vairāk politiski, ne saimnieciski pamatoti.

Vairumā gadījumu pašvaldību noteiktajās īres/apsaimniekošanas maksās nav ietverta uzkrājuma daļa, lai gan dzīvojamo māju ilglaicīgas uzturēšanas un saglabāšanas priekšnoteikums ir pašu īpašnieku līdzekļu uzkrājums vai tam līdzvērtīgs zema riska kredīts ēkas renovācijai (tehniskajai uzturēšanai). Tieši apsaimniekošanas maksājuma uzkrājuma daļa un tās racionāls ieguldījums mājas atjaunošanā īsākā vai garākā laika posmā ir viens no svarīgākajiem faktoriem dzīvojamās mājas kvalitātes un ilgmūžības nodrošināšanā. Piemēram, lai īstenotu viduvēja nolietojuma sērijveida daudzdzīvokļu mājas siltināšanu, nepieciešamais ieguldījums ir aptuveni 30 Ls/m₂ . Optimālākais šāda uzkrājuma veids ir palielināt maksu par apsaimniekošanu, lai ik mēnesi veidotos 0,15 Ls/m₂ vai lielāks uzkrājums – pamats renovācijas kredīta dzēšanai un tūlītējiem remontdarbiem 2004.gadā vai no 2019.gada pēc 15 gadus ilga pašu īpašnieku līdzekļu uzkrājuma renovācijas darbiem.
Pētījuma gaitā iegūtā informācija liecina – ne dzīvokļu īpašniekiem, ne apsaimniekotājiem nav pieredzes un arī izpratnes par uzkrājuma veidošanu, kaut gan mūsu valsts likumdošana paredz amortizācijas uzkrājumu veidošanu māju atjaunošanai.
Lai gūtu priekšstatu par ieguldījumu mājas tehniskā stāvokļa uzlabošanā, apsaimniekošanas izdevumus var sadalīt divās daļās. Pirmajā – mājas tehniskās uzturēšanas izdevumos – ietilpst kārtējie remontdarbi, siltumtīklu, ūdensvada un kanalizācijas sistēmas, atkritumu vada un citas apkopes, kā arī avārijas situāciju novēršanas izmaksas un neizlietoto līdzekļu uzkrājuma veidošana. Otrajā daļā iekļaujami pārējie izdevumi saimnieciskās darbības nodrošināšanai – administratīvie pārvaldes izdevumi, teritorijas sanitārā apkope un labiekārtošana, kā arī zemes noma un nekustamā īpašuma nodoklis. Šajā otrajā sadaļā izlietotie līdzekļi tiešu ieguldījumu ēkas tehniskā stāvokļa uzlabošanā nedod, un, jo ekonomiskāk un racionālāk tie tiek izlietoti, jo vairāk naudas iespējams pārdalīt par labu pirmajai mājas uzturēšanas sadaļai.
Diemžēl pašlaik noteiktā apsaimniekošanas maksa nesedz visus nepieciešamos tehniskās uzturēšanas izdevumus, tādēļ naudas uzkrājuma veidošanai vienkārši nav. Apsaimniekotāju uzņēmumu sniegtā informācija liecina, ka dzīvojamās mājas kvalitatīvas tehniskās uzturēšanas nodrošināšanai ikmēneša maksājuma daļai šim mērķim jābūt vismaz 0,10 Ls/m₂.
Vērojot apstiprinātās maksas un to sadalījumu reģionos un republikas nozīmes pilsētās, var secināt, ka tikai Valmierā mājas tehniskās uzturēšanas izdevumu apjoms ir pietiekams (0,126 Ls/m₂), lai veidotu amortizācijas uzkrājumu. Tas atkarīgs no katras konkrētās mājas tehniskā stāvokļa un īpašnieka iecerēm.
Tāpēc, ņemot vērā, ka gan privātā, gan pašvaldību dzīvojamā fonda tehniskais stāvoklis ir neapmierinošs, ir jāpaaugstina īres/apsaimniekošanas maksa, lai veicinātu uzkrājuma daļas veidošanos. Turklāt šīs izmaiņas negatīvi ietekmē iedzīvotāju labklājības līmeni tikai īstermiņā. Paaugstinot maksu un veidojot uzkrājumus, tiktu veicināta īpašnieku kooperācija daudzdzīvokļu māju kopīpašuma apsaimniekošanā, tai skaitā energoefektīvu pasākumu īstenošanā, tādējādi samazinot siltuma zudumus un līdz ar to arī maksājumus par apkuri. Uzkrājumus var izmantot renovācijas kredīta atdošanai, bet pēc tam apsaimniekošanas maksu iespējams atkal samazināt, jo vairs nav jāveido tik liels uzkrājums kā iepriekš.
Pašvaldībām vajadzētu izrādīt lielāku interesi par šā jautājuma risināšanu, jo tiek prognozēts, ka energoresursi, īpaši naftas produkti, ik gadu ievērojami sadārdzināsies. Tālredzīga reģionālā politika sekmētu kooperatīvas mājokļu apsaimniekošanas prakses iedibināšanu privatizētajās daudzdzīvokļu mājās, aizkavētu iedzīvotāju migrāciju un veicinātu iedzīvotāju labklājību ilgtermiņā.
Vērtējot ieguldījumu mājā kā ieguldījumu nekustamajā īpašumā, noteikti var apgalvot, ka mājokļa cena, renovējot dzīvojamo ēku, paaugstinās. Tātad īpašums kļūst vērtīgāks.
To apstiprina jau minētā Valmieras pilsētas domes pieredze. Pirms vairākiem gadiem dome paaugstināja apsaimniekošanas maksu, kas ir viena no augstākajām valstī – 0,206 Ls/m₂. Valmieras pilsētas domes noteiktā īres/apsaimniekošanas maksa dod iespēju veidot nelielu (aptuveni 0,02 Ls/m₂ mēnesī) uzkrājumu. Taču šis pašvaldības lēmums ir veicinājis privatizēto dzīvokļu īpašnieku kooperāciju un aktivitāti privatizēto daudzdzīvokļu māju atjaunošanā, izmantojot pašu vai piesaistot banku līdzekļus. Savukārt Liepājas pilsētas dome apsaimniekošanas maksas paaugstinājumu – 0,20 Ls/m₂ – ieviesusi no šā gada janvāra. Iedzīvotāju lielā aktivitāte energonovērtēšanas projektos 2004.gadā apstiprina, ka tikai ar laiku tiek novērtētas mājokļu kooperatīvas apsaimniekošanas un energoekonomijas pasākumu radītās priekšrocības un perspektīva.

Privāta uzņēmuma apsaimniekošanas maksas izlietojums

Kā saglabāt nekustamā
īpašuma vērtību

Pētījumā konstatētie fakti un likumsakarības rosinājušas arī virkni ieteikumu. Lūk, daži no tiem. Jau iepriekš minēju, ka pašvaldībām, nosakot īres/apsaimniekošanas maksu, ir jāievēro saimnieciskie principi, lai noteiktā maksa nodrošinātu visu dzīvojamās mājas tehnisko uzturēšanu un amortizācijas uzkrājuma veidošanu. Taču pašvaldībām vienlaikus ir arī pienākums iedzīvotājiem sniegt palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā. Tātad jāizvērtē iespēja noteikt diferencētu maksu iedzīvotājiem ar zemiem ienākumiem; pašvaldības subsīdijas tiktu novirzītas uz mājsaimniecību, nevis visu dzīvojamo fondu.

Lai nodrošinātu dzīvojamā fonda saglabāšanu vai atjaunošanu un tā kvalitātes uzlabošanu, pašvaldībām būtu ieteicams pārskatīt maksu un to paaugstināt par 0,15–0,20 Ls/m₂ mēnesī (vidējais sadārdzinājums mājsaimniecībai īres maksā būs 7–15 Ls mēnesī). Īstenojot energoefektīvu mājokļu politiku ikkatrā ēkā, kopējo maksājumu par dzīvokli (maksa par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem, tostarp siltumu) atsevišķos gadījumos iespējams pat saglabāt iepriekšējo gadu līmenī, ja vien renovācijas darbi ir rentabli un pamatoti ar mājas energoauditu (energoapsekošanu un investīciju optimālu plānošanu). Tas kļūst iespējams, jo, paaugstinoties ēkas energoefektivitātei, siltuma patēriņš un arī maksājuma apjoms par siltumu samazinās līdz pat 30–60 procentiem. Līdz ar to apsaimniekošanas maksas paaugstinājums tiek kompensēts daļēji vai visā pilnībā.
Lai veicinātu daudzdzīvokļu māju efektīvu apsaimniekošanu, ir jāizstrādā paraugtāmes apsaimniekošanas izmaksu sadalījumam atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem Nr.45 “Dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošo apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas metodika”, izdalot obligātā uzkrājuma apjomu (amortizācijas maksājumu) mājokļu atjaunošanai.
Šo procesu veicinātu arī Dzīvokļa īpašuma likuma jaunās redakcijas pieņemšana, kā arī ēku tehniskās ekspluatācijas noteikumu izstrāde. Mērķtiecīgi būtu iepazīstināt pašvaldības ar pozitīvo apsaimniekošanas pieredzi Latvijā un Eiropas Savienībā. Vajadzētu padziļināti izvērtēt pašvaldības dzīvojamā fonda apsaimniekošanu pašvaldībās, kur maksa par to nav noteikta vai ir ļoti zema (0,01–0,05 Ls/m₂). Tāpat pašvaldībām būtu vēlams izstrādāt mājokļu politikas dokumentus mājokļu attīstībai savā administratīvajā teritorijā, kā arī veicināt brīvu konkurenci mājokļu apsaimniekošanas tirgū.

Andra Zaimiņa,

MA Mājokļu monitoringa departamenta direktore