
Kādam jābūt labam birojam?
Mūsdienu kvalitātes prasības attiecas ne vien uz uzņēmuma profesionālo sniegumu, bet arī uz darba vidi. Nopietnam uzņēmumam nepieciešamas atbilstošas telpas, tajā skaitā – labiekārtots birojs. Diemžēl Latvijā nav skaidru kritēriju biroja telpu līmeņa novērtēšanai.
Foto: Boriss Koļesņikovs, A.F.I. |
Daudzās valstīs biroju telpas tiek
klasificētas vairākās grupās vai klasēs un piederību vienai vai
otrai klasei nosaka strikti kritēriji. Arī Latvijā nevienam nav
liegts piedāvāt izīrēšanai telpas, uzsverot to piederību A vai B
klasei. Taču potenciālajiem īrniekiem jāņem vērā, ka piedāvājums
var arī neatbilst viņu priekšstatiem par attiecīgās klases biroja
telpām.
Atzīts A klases biroju piedāvātājs ir SIA “Valdemāra centrs”.
Tomēr uzņēmuma mārketinga un tirdzniecības direktore Ilze
Kustavus atzīst: šobrīd mūsu valstī vienotu un vispārpieņemtu
kritēriju šim nekustamā īpašuma veidam nav. Tas nozīmē, ka
ikviens telpu īpašnieks vai izīrētājs šos kritērijus var noteikt
pats. Jau vairākus gadus Latvijas nekustamā īpašuma tirgū tiek
piedāvāti biroji, kuru līmenis apzīmēts atbilstoši
klasifikācijai. Tādējādi izveidojusies situācija, ka tirgus
dalībnieki operē ar jēdzieniem, par kuru saturu nav īstas
skaidrības un vienprātības. Protams, pirms slēgt īres līgumu,
klienti parasti aplūko piedāvātās telpas, taču vispāratzīta
klasifikācija ļautu ietaupīt piedāvājumu atlasei tērējamo laiku
un tiesiska darījuma slēdzējus pasargātu no pārpratumiem un
strīdiem. Turklāt jādomā arī par valsts reputāciju – ārvalstu
uzņēmēji, telpas meklējot, vadās pēc vispārpieņemtiem
kritērijiem, bet Latvijas tirgū gluži reāla ir iespēja ieraudzīt
B klases biroju, kas tiek piedāvāts kā A klases birojs.
Ārzemnieku piedzīvotā vilšanās, protams, Latvijas prestižam par
labu nenāktu.
I.Kustavus pauž viedokli, ka Latvijas nekustamā īpašuma tirgus
dalībniekiem pienācis laiks vienoties par biroju telpu
klasifikācijas kritērijiem. Kā paraugs būtu minams gandrīz visās
pasaules valstīs, un arī Latvijā atzītais viesnīcu un citu
tūrisma mītņu līmeņa novērtējums, kas tiek izteikts ar noteiktu
zvaigžņu skaitu. Pašreizējā situācija biroju īres jomā neveicina
veselīgu, uz kvalitatīvu izaugsmi vērstu un klientam izdevīgu
konkurenci. Ir saprotams, ka augstu tehniskā aprīkojuma un
servisa līmeni iespējams sasniegt, tikai veicot prāvas
investīcijas ēkas un telpu būvē vai remontā. Taču, kā norāda
I.Kustavus, Latvijā dažkārt zem A klases biroju izkārtnes, bet
par zemāku cenu tiek piedāvātas zemāka līmeņa telpas, tādējādi
deformējot tirgu. “Cilvēkam, kurš izvēlējies piecu zvaigžņu
viesnīcu, ir noteikts priekšstats, kāda līmeņa pakalpojumus šajā
viesnīcā var saņemt. Un, arī izvēloties divu zvaigžņu viesnīcu,
viesim ir šāds priekšstats – cenas ir atšķirīgas, taču līmenim
atbilstošie pakalpojumi tiks saņemti. Mūsu uzdevums ir sakārtot
šo tirgu, lai potenciālais īrnieks zinātu, ko viņš konkrētajā
birojā var saņemt,” uzsver I.Kustavus.
Būtisku ieguldījumu problēmas risināšanā gatava sniegt
starptautiskā nekustamo īpašumu aģentūra “Colliers
International”. Šis uzņēmums ar 250 birojiem ir pārstāvēts 50
pasaules valstīs, kas atrodas sešos kontinentos. ”Colliers
International” speciālisti ir veikuši pētījumu par birojiem
Baltijas valstīs un izstrādājuši trīs kaimiņvalstu apstākļiem
atbilstošu, taču uz starptautiskiem standartiem balstītu biroju
klasifikācijas sistēmu. Telpu klasifikators tika prezentēts šā
gada jūnijā Tallinā notikušajā Investīciju forumā. Saskaņā ar
“Colliers International” piedāvāto sistēmu, būtiska nozīme
ir gan telpas aprīkojumam, gan visas ēkas atrašanās vietai un
tehniskajam stāvoklim. Aģentūras eksperti noteikuši 17
kritērijus, kas nosaka biroja piederību konkrētai klasei. A
klases biroju ēkai jāatbilst vismaz 14 kritērijiem, B klases
biroju ēkai – vismaz 10, bet C klases biroju ēkai – vismaz 6
kritērijiem. Jāatzīmē, ka, pēc “Colliers International”
speciālistu domām, šobrīd vienīgos A klasei atbilstošus birojus
piedāvā “Valdemāra centrs”.
I.Kustavus norāda: lai klasifikators tiktu atzīts par saistošu un
tiktu ņemts vērā ikdienas darījumos, ir jāpanāk vadošo tirgus
dalībnieku vienošanās. “Kad Rīgā būs vairāk A klases standartiem
tiešām atbilstošu biroju centru, šā jautājuma risināšana
acīmredzot būs neizbēgama. Domāju, ka vienotu kritēriju
pieņemšana būtu izdevīga visiem,” prognozē I.Kustavus.
Klasifikatora apstiprināšana un tā ievērošanas uzraudzība
visdrīzāk būtu Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas
(LANĪDA) kompetencē. SIA “Latio” direktors, LANĪDA prezidents un
valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns norāda, ka konkrēts lēmums par
klasifikācijas ieviešanu vēl nav pieņemts, taču par šo jautājumu
asociācijā paredzētas diskusijas. Arī E. Šīns atzīst, ka A klasei
atbilstošu biroju Latvijā pagaidām ir ļoti maz.
Juris Bārtulis, “LV”
“Colliers International” izstrādātā biroju ēku klasifikācijas sistēma
Saskaņā ar izvēlēto klasifikāciju
A klases biroju ēkai jāatbilst vai jāpārsniedz noteiktais
minimums, kas ir 14 no 17 tālāk minētajiem standarta
kritērijiem:
1. Ēkas stāvoklis ir jaunceltne vai kapitālrekonstrukcija;
2. Labs ēkas izvietojums esošās un/vai nākotnes biznesa
aktivitātes rajona robežās, ērta piekļūšana un transporta
infrastruktūra;
3. Efektīvs atklāts stāva plānojums (konstrukcija ar nesošām
kolonnām); jaunceltnes gadījumā šis parametrs ir obligāts;
4. Zuduma faktors (lietderīgās un izīrējamās platības attiecība)
nav lielāks par 13%;
5. Lielas un ērtas autostāvvietas nodrošinājums. Autostāvvietu
(ieskaitot virszemes un pazemes stāvvietas) koeficients nav
zemāks kā 1 stāvvieta uz 30 m2 ēkas izīrējamās
platības;
6. Augstās kvalitātes standarta apdare ēkas fasādei un
koplietošanas telpām; mūsdienīgas ēkas inženieraprīkošanas
sistēmas, nākotnē – BMS (Ēkas vadības sistēmas);
7. Moderni, augstas kvalitātes logi, to racionāls
izvietojums;
8. Piekargriesti;
9. Stāva dziļums no loga līdz logam ne vairāk kā 18–20
metri;
10. Vidējais attālums no grīdas līdz piekargriestiem 2,7 m;
11. Ne mazāk kā divu cauruļu kondicionēšanas sistēma vai tai
atbilstošs analogs;
12. Trīs sekciju kārba elektrības, telefona un datora kabeļiem
vai virsgrīda (vai tās uzstādīšanas iespējas);
13. Mūsdienīgi augstas kvalitātes lifti ar nogaidīšanas periodu
ne vairāk par 30 sekundēm;
14. Profesionāls telekomunikāciju pakalpojumu sniedzējs
ēkā;
15. Profesionālā ēkas vadība;
16. Mūsdienīgas drošības un kontroles sistēmas piekļūšanai
ēkā;
17. Darbinieku kafejnīcas/ēdnīcas un citu ērtību
piedāvājums;
B klases biroju ēkai jāatbilst ne mazāk kā 10 no minētajiem 17
kritērijiem.
C klases biroju ēkai jāatbilst ne mazāk kā 6 no minētajiem 17
kritērijiem.
Dotā klasifikācija palīdz noteikt ēkas klases piederību. Tālāk ir
norādīts standarta vai tipveida ēkas raksturojums atbilstoši
katrai klasei.
A klase
Ēka atbilst starptautisko investoru prasībām; pilnīgi
kontrolējams mikroklimats telpās; nepārtraukta temperatūras un
mitruma uzturēšana ar vienotas kombinētās ventilācijas, apkures
un kondicionēšanas sistēmas palīdzību; griestu uzstādīšanas
iespējas; attālumam no grīdas līdz nākamā stāva grīdai ir jābūt
ne mazāk kā 3,6 m (ne mazāk kā 2,7 m no virsgrīdas līdz
iekaramajiem griestiem pabeigtā stāvoklī); efektīvs stāva
plānojums – racionāls un efektīvs kolonnu tīkls (attālums starp
kolonnām – ne mazāk kā 6 m); pietiekams mašīnvietu skaits
autostāvvietā; mūsdienīga ēkas drošības sistēma, labs
inženierrisinājums; kafejnīcas un citu pakalpojumu esamība ēkā;
ēkas vadīšana atbilstoši starptautiskajiem standartiem;
iznomātājs ar profesionālu pieredzi; pareizi noformētu juridisku
dokumentu esamība, kas apliecina īpašumtiesības un tiesības uz
ēkas apsaimniekošanu.
B1 klase
Gaisa iepriekšējas dzēšanas sistēma (confort cooling) vai
gaisa kondicionēšanas sistēma; kvalitatīva, rietumu standartiem
atbilstoša telpu iekšējā apdare, efektīvs stāvu plānojums;
autostāvvieta; diennakts apsardze; labs ekspluatācijas dienests;
pieredzējis iznomātājs.
B2 klase
Remontēta vai rekonstruēta C klases ēka; telpu iekšējā apdare;
apsardze; piespiedventilācija; ēkas ekspluatācija.
C klase
Tipiska padomju laika iestāžu ēka vai līdz administratīvas ēkas
līmenim rekonstruēts rūpnīcu korpuss; nav kondicionēšanas
sistēmas; zems tehnisko sistēmu līmenis.