Savs mājoklis

Dzīvokļu iegādes finansēšana denacionalizēto namu īrniekiem

Dr.habil.oec. Arnis Kalniņš

No 1992. līdz 2002.gadam denacionalizēti 78 046 dzīvokļi, no tiem republikas pilsētās – 63 529, Rīgā – 50 691 dzīvoklis. Kopējā denacionalizēto dzīvokļu platība ir 3636,5 tūkstoši kvadrātmetru, tostarp republikas pilsētās – 3105,6 tūkstoši, no tiem Rīgā – 2586,9 tūkstoši kvadrātmetru (71%).

Rīgas 5530 namīpašnieku sadalījums pēc pastāvīgās dzīvesvietas (1993.–2002.) bija šāds: Latvijā – 3738 (67%), ASV – 773, Austrālijā – 209, Kanādā – 190, Izraēlā – 179, Vācijā – 156.
Atbilstoši Centrālās statistikas pārvaldes 2003.gada apsekojumam, denacionalizētajās dzīvojamās mājās pavisam izīrēti 40 270 dzīvokļi (51% no visiem denacionalizētajiem). 29 084 dzīvokļos (72,2%) īrnieki dzīvoja pirms denacionalizācijas. Attiecībā pret visiem valsts iedzīvotājiem šo īrnieku ir aptuveni 3%.
Rīgā denacionalizētajās mājās izīrēti 27 302 dzīvokļi, 20 295 dzīvokļos īrnieki dzīvoja pirms namīpašuma denacionalizācijas. Tātad 69,8% no visiem dzīvokļiem denacionalizētajos namos, kurus īrnieki lietoja līdz nama atdošanai bijušajam īpašniekam, atrodas Rīgā. Šie īrnieki ir 7% no galvaspilsētas iedzīvotājiem.

Kļūdas likumdošanā

Pēc Latvijas neatkarības atgūšanas pieņemtajā likumdošanā tika pieļautas divas būtiskas nepilnības.
Netika risināts jautājums par dzīvokļu iegādi īpašumā denacionalizēto namu īrniekiem (pēc analoģijas, kā veica dzīvokļu privatizāciju pašvaldību un valsts mājās, kur bija iespējams par sertifikātiem privatizēt savus dzīvokļus).
Klaji netaisnīgi daudzi namīpašnieki saņēma atpakaļ īpašumā dzīvojamās ēkas, neņemot vērā kredītus, kas 1940.gadā nebija vēl atmaksāti. Pirms kara Rīgas namiem bija lieli parādi, jo tolaik namus iegādājās, aizņemoties naudu no Hipotēku bankas, ieķīlājot pērkamo mantu.
Būtu jānoskaidro šo nepārdomāto likumu autori.
Brīdī, kad īres griesti tiek atcelti, valsts sociālās nodrošināšanas sistēmai pilnībā jāgarantē cilvēkiem tiesības uz dzīves vietu. Tas ir noteikts arī starptautiskajās tiesībās. Problēmas, kas radušās īpašuma reformu dēļ, jārisina, ņemot vērā gan namu īpašnieku, gan īrnieku intereses.
Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrija un Mājokļu aģentūra lēš, ka pašvaldībām dzīvokļu pirkšanai un jaunu dzīvojamo māju celtniecībai 2005.gadā būs nepieciešami 12 miljoni latu, bet sociālo pabalstu izmaksai – 4 miljoni.

Īrnieku intereses

Denacionalizēto namu iedzīvotājus, kas vēlas turpmāk dzīvot īres dzīvokļos un negrib iegādāties mitekli īpašumā, var iedalīt vairākās grupās.

Foto: Arnis Blumbergs, “LV”

Lielākā daļa denacionalizēto māju īpašnieku – tie, kas vēlas savu īpašumu izmantot kā īres namu, ir ieinteresēti turpināt īres attiecības ar pašreizējiem īrniekiem. Līdz ar to nav gaidāms nepamatoti augsts masveida īres maksas pieaugums īrniekiem, kas dzīvokli lietojuši līdz namīpašuma denacionalizācijai.
Var atcelt īres griestus, ja vienlaikus mazturīgo atbalstam atvēl īres subsīdijas no valsts budžeta. Valstij un pašvaldībām jau pirms desmit gadiem vajadzēja rast iespējas, kā izmaksāt pabalstus maznodrošinātajiem, kas nespēs samaksāt īri.
Taču īre jāaprēķina, pamatojoties uz objektīviem datiem, lai apgalvojumi par remontiem, nodokļiem un uzturēšanas tēriņiem nebūtu tukša runāšana. Kārtība, pēc kādas aprēķināmi apsaimniekošanas izdevumi, noteikta ar Ministru kabineta 2002.gada 29.janvāra noteikumiem Nr.45 “Dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošo apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas metodika”. Aprēķini pamatoti, bāzējoties uz namu racionālu apsaimniekošanu, un šie normatīvie akti namīpašniekam būs jāievēro arī tad, ja īres griesti netiks saglabāti.
Dotāciju var samazināt, ja piemeklē namus ar zemākām īres maksām. Pašvaldībām trūkst lēto īres dzīvokļu. Mitekļi ar daļējām ērtībām vai nelabiekārtoti ir pieprasīti, jo maksājums par īri un komunālajiem pakalpojumiem tur ir ievērojami zemāks.
Visos šajos gadījumos īres maksu nedrīkst pārvērst par āderi, kad rodas nevaldāma tieksme saņemt arvien lielākus valsts pabalstus (tā ir nodokļu maksātāju nauda!) mazturīgajiem paaugstinātas īres izdevumu segšanai, kas galu galā nonāk namīpašnieku makos.

Iespējas nopirkt

Vairumam denacionalizēto namu īrnieku nav vajadzīgas sociālās mājas, par kuru celtniecību gādā pašvaldības. Vispārējs princips – tiem īrniekiem, kam jāatstāj namīpašnieku dzīvokļi, jāsniedz dažādas izvēles iespējas.
Pirmkārt, izmantojot dzīvokļu tirgu, tostarp arī nekustamā īpašuma firmu pakalpojumus, dodot iespēju īrniekam iegādāties dzīvokli īpašumā dzīvokļu tirgū.
Otra iespēja ir pirkt dzīvokļus esošajās vai jaunceļamajās pašvaldību un valsts dzīvojamās ēkās, kā arī privātfirmu uzceltajos un piedāvātajos namos.
Šobrīd jaunu dzīvokļu izbūve atkarībā no labiekārtojuma ir ne mazāk kā 400 latu par kvadrātmetru. Piemēram, Rietumu bankas finansētajā daudzdzīvokļu māju kompleksā “Solaris” dzīvokļa bāzes cena (bez iekšējās apdares) ir 490 lati par kvadrātmetru.
Rindu mājās, kurās parasti ir divi vai trīs stāvi, viena kvadrātmetra cena svārstās no 355 līdz 550 latiem par kvadrātmetru, bet gadījumā, ja mājā veikta iekšējā apdare, cena var sasniegt 770 latus par kvadrātmetru.
Tikko uzceltajās daudzdzīvokļu ēkās neliels dzīvoklis bez jebkādas iekšējās apdares maksā vismaz 450 latus par kvadrātmetru. Protams, pērkot dzīvokli jaunā daudzdzīvokļu ēkā, tā īpašniekam nākas maksāt peļņas procentus ne tikai celtniekiem, bet netieši arī bankām un vispirms jau nekustamā īpašuma mākleriem. Turklāt vairums jaunu dzīvokļu ieguvēju vēl ņem bankas kredītu. Nosacīti šīs papildu izmaksas virs tīrajām materiālu un celtniecības izmaksām var veidoties šādi:
• celtniecības firma ņem kredītu bankā, piemēram, ar 7 procentiem gadā;
• celtniecības firmas peļņa no šīs darbības, piemēram, ir 6 līdz 10 procenti;
• ar dzīvokļu pārdošanu (šobrīd arī jau celtniecības laikā) nodarbojas mākleri, kuri, pēc dažādas informācijas, ņem no 5–15% (Igaunijā 2,5–3,5%);
• papildu uzcenojums par ēkas atrašanās vietu;
• nākamo dzīvokļu īpašnieki maksā par kredīta izmantošanu ap 8 procentiem gadā.
Tādējādi jaunais īpašnieks pārmaksā vismaz 30–50% no reālajām darba un materiālu izmaksām.
Lai šīs izmaksas samazinātu, konkurenci var radīt nesen tirgū parādījušās tipveida privātmājas. Ļoti pieprasītas ir savrupmājas stundas brauciena attālumā no Rīgas centra par 30 000 līdz 45 000 latu. Interese vērojama pat par mājām kādreizējos dārzkopības kooperatīvos, ja tās atbilst šo cenu grupai.
Arī Rīgas domes uzņēmums “Rīgas pilsētbūvnieks” daļēji mēģina šo problēmu risināt pašu spēkiem. Taču šim uzņēmumam ar savām jaudām būs grūti nodrošināt dzīvojamā fonda papildināšanu līdz nepieciešamajiem apmēriem. Tāpēc jāapsver arī privāto uzņēmēju iesaistīšana.
Par labāko sadarbības modeli pašvaldības īres namu būvniecībā uzskata ilgtermiņa līguma slēgšanu: projekta realizētājs apņemas uzbūvēt māju, ievērojot ekonomiski pamatotas limita izmaksas par vienu kvadrātmetru, bet pašvaldība apņemas šo ēku atpirkt, piemēram, desmit gadu laikā. Šāds līgums pašvaldībai ir izdevīgs, jo pasūtījuma realizācija veikta par uzņēmuma līdzekļiem, bet ēku atpērk ar salīdzinoši nelieliem maksājumiem pakāpeniski vairāku gadu garumā. Būvnieks, kas reizē ir arī investors (tas var notikt arī kopsakarā ar valsts atbalstītas īpašas kredītlīnijas izmantošanu, piemēram, labvēlīgākām procentu likmēm), naudu iegulda ilgtermiņā ar minimālu riska pakāpi.
Lai denacionalizēto namu īrniekiem nedaudz kompensētu radītos zaudējumus, valdībai jānodrošina viņiem lēti dzīvokļi, ceļot uz valsts un pašvaldību budžetu rēķina mājas ar 30–40 gadu kapitālieguldījumu atmaksāšanās laiku. Tas būtu pretspars atsevišķiem peļņas kāriem investoriem.

Finansēšanas modelis

Denacionalizēto namu īrniekiem būtu jākompensē dzīvojamo platību iegādes izmaksas, kas nepārsniedz valsts garantijā norādīto īrētā dzīvokļa tirgus vērtību. Īrniekam, kas vēlas dārgāku dzīvojamo platību, starpība starp valsts kompensāciju un jaunā dzīvokļa vērtību jāsedz pašam. Tiem, kuri pirktu mazāk vērtīgu dzīvokli nekā līdzšinējais, starpību varētu kompensēt.
Vai Latvijas valsts un pašvaldības ir gatavas šādam finansēšanas modelim?
Spiedīgos finanšu apstākļos valsts un pašvaldību finansēšanas avoti dzīvokļu iegādei varētu būt šādi.
Vispirms īrnieka paša neliels ieguldījums sākotnējās iemaksas segšanai:
• sākotnējā iemaksa skaidrā naudā (atkarībā no īrnieka ienākumiem un iespējām tā var būt ļoti dažāda);
• aizņemoties no komercbankām kredītu līdzekļu tirgū, ja sākotnējai iemaksai nepietiek pašu naudas.
Nākamais – valsts izveidotās speciālas ilgtermiņa kredītlīnijas (denacionalizēto namu īrniekiem) ietvaros Hipotēku bankā dažādos variantos (izvērtējot kredītņēmējus – to sociālo stāvokli – pēc valsts un pašvaldības izstrādātajiem kritērijiem un nosakot nosacījumus – ierobežojumus) dzīvokļu nopirkšanā:
• nosakot samazinātus aizdevuma procentus zem kredītu tirgus likmēm;
• sniedzot citus atvieglojumus kredītu izsniegšanā (daļēji valstij – pašvaldībai piedaloties ar neatmaksājamu ieguldījumu).
Būtu jādomā par valsts subsidētiem hipotekāriem kredītiem tiem, kas nav uzskatāmi par maznodrošinātiem, bet kuru ienākumi neļauj viņiem saņemt hipotekāros kredītus dzīvokļu iegādei.
Atgādināsim, ka 1991.gadā bija paredzēti atviegloti kreditēšanas nosacījumi denacionalizēto namu īrniekiem. Pagaidām likumdošana ir pārāk deklaratīva. Namīpašnieku kontrole un īrnieku tiesības ir palikušas novārtā.
Trešais avots var būt namīpašnieku līdzdalība ar saviem līdzekļiem, lai viņu īrnieki varētu iegādāties sev dzīvokli nekustamo īpašumu tirgū (diezgan būtiska namīpašnieku daļa piešķir šādus līdzekļus īrniekiem, kas pārceļas dzīvot uz citu vietu):
• ja tiek noteiktas īres maksas, kuras pārsniedz vidējās par 20–30 procentiem;
• ja arhīvu informācija liecina, ka denacionalizētais īpašums pirms kara ir iegādāts kredītā, kas līdz 1940.gadam nav bijis pilnībā izmaksāts vai arī pēc kara līdz denacionalizācijai veiktas pārbūves, kas nama vērtību palielinājušas.
Ja no kopējā finansējuma pirmā avota īpatsvaru nosacīti pieņemam par 20%, otrā – par 50% un trešā avota – par 30%, tad pie vienas un tās pašas valsts dotāciju summas nodrošinājumu ar dzīvokļiem (iegūstot īpašuma tiesības) var nodrošināt vismaz divreiz lielāku skaitu denacionalizēto namu īrnieku. Piemēram, Rīgā ar tiem pašiem 4 miljoniem latu finansējuma gadā nodrošināt ar dzīvokļa tiesībām ne vairs tikai 500, bet gan 1000 denacionalizēto namu īrnieku.
Ja kredīts vajadzīgs pirmajam mājoklim vai maiņai, tad ir mazs risks. Cilvēki optimistiskāk raugās nākotnē un grib dzīvot labāk jau patlaban. Valstij nav jāierobežo kredīti, kas tiek ņemti sava mājokļa iegādei vai uzlabošanai.
Ar jaukto finansēšanas modeli iegūtais dzīvoklis dod pietiekamu stabilitāti. Līdztekus vēlams izmantot arī citas iespējas. Jāpiebilst, ka Latvijā vēl nav tā sauktā atgriezeniskā hipotēka, kad, ņemot kredītu, īpašumu novēl bankai.
Pirms banka pievēršas šādam pakalpojumam, tai jāparedz resursi, lai izsniegtu šādus kredītus, kā arī jāveido struktūrvienība, kas nodarbosies ar šādā veidā iegūto nekustamo īpašumu, piemēram, meklēs tai pircējus vai īrniekus.
Te juristiem jābūt krietni rosīgākiem, lai likumdošanā grozītu dažas normas. Tas ir, lai līgumam ar banku nebūtu otršķirīgas nozīmes. Pašreiz, ja pensionāram, kurš novēlējis dzīvokli bankai, par to saņemot kredītu, būs kāds pirmās pakāpes mantinieks, pēdējam ir tiesības uz neatraidāmo daļu.